La vivienda no se arregla solo con una tasa más baja

El proyecto de reforma al mercado de capitales y acceso a la casa propia presentado esta semana tiene un mérito importante: reconoce que el problema habitacional también es un problema de financiamiento. La creación del FONAVI, el ahorro voluntario para la vivienda y el aporte estatal al pie apuntan precisamente a ampliar las posibilidades de quienes hoy están fuera del mercado.

Pero hay una pregunta anterior que deberíamos hacernos: ¿por qué llegar a la casa propia se volvió tan difícil?

La respuesta está, en buena medida, en una brecha que se ha ido acumulando durante años. Entre 2010 y 2026, el precio nominal de las viviendas aumentó 299%, mientras las remuneraciones crecieron 159%. En términos reales, la diferencia también es considerable: 111% versus 35%. El resultado es que una misma vivienda exige hoy un esfuerzo financiero mucho mayor que hace 16 años.

Esto cambia la naturaleza del problema. No estamos solamente frente a una dificultad de acceso al crédito. Estamos frente a una pérdida de asequibilidad.

Por eso, reducir la tasa hipotecaria ayuda, pero no basta. Una tasa menor puede reducir el dividendo y permitir que una familia califique para un crédito. Pero si el precio de la vivienda sigue creciendo más rápido que los ingresos, la brecha reaparece.

Los propios compradores parecen confirmarlo. Según Enlace Inmobiliario, 46,8% identifica como principal dificultad cumplir con la renta exigida por la banca y 25,4% reunir el pie. La tasa aparece bastante más abajo entre las principales barreras.

La reforma, en ese sentido, va en la dirección correcta. El problema es que ninguna política financiera puede, por sí sola, resolver una brecha que también tiene un componente estructural.

Necesitamos más financiamiento, pero también más oferta. Necesitamos facilitar el pie, pero también viviendas cuyo precio sea compatible con los ingresos de las familias. Necesitamos mejores condiciones de crédito, pero también reducir los costos y tiempos que encarecen el desarrollo inmobiliario.

Aquí está, a mi juicio, el verdadero desafío de la política habitacional: evitar que una mayor capacidad de compra termine simplemente trasladándose a precios más altos.

Chile ya tiene experiencia con políticas que estimulan la demanda. La pregunta ahora es si seremos capaces de acompañarlas con condiciones que permitan aumentar la oferta y mejorar la productividad del mercado inmobiliario.

Por eso, más que medir el éxito de estas medidas por la cantidad de créditos otorgados o por cuántos puntos bajó una tasa, deberíamos mirar algo mucho más simple: cuántas familias que hoy no pueden comprar una vivienda logran efectivamente hacerlo.

La casa propia no se recuperará solamente con una tasa más baja. Se recuperará cuando el precio de la vivienda, el ingreso de las familias y el costo del financiamiento vuelvan a encontrarse en un punto razonable.

La reforma puede ser un paso importante. Pero el verdadero éxito será que, dentro de algunos años, podamos mirar nuevamente el mercado y comprobar que comprar una vivienda volvió a ser una posibilidad real para una familia que trabaja, ahorra y quiere ser propietaria.